Umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości jest dokumentem, który określa warunki sprzedaży nieruchomości. Umowa ta może być zawarta między stronami, które chcą dokonać transakcji. Umowa ta określa wszelkie szczegóły dotyczące transakcji, w tym cenę, termin płatności i inne warunki. Umowa ta jest ważna dopóki obie strony nie wywiązują się ze swoich zobowiązań. Koszty Umowa przedwstępna WZÓR NR 1. Umowa przedwstępna sprzedaży 3. Umowa sprzedaży wraz z oświadczeniem o ustanowieniu hipoteki WZÓR NR 2. Umowa sprzedaży i oświadczenie o ustanowieniu hipoteki 4. Umowa sprzedaży lokalu WZÓR NR 3. Umowa sprzedaży lokalu 5. Warunkowa umowa sprzedaży WZÓR NR 4. Umowa zobowiązująca do sprzedaży 6. Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) wydała interpretację dotyczącą opodatkowania transakcji sprzedaży udziału w nieruchomości. KIS potwierdziła, że sprzedaż udziału nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie sprzedaży udziału w nieruchomości a PCC. KIS: PCC wyłączony w przypadku opodatkowania VAT. Zarząd DEVELIA S.A. („Emitent”) informuje, że w dniu 15.12.2021 r. Spółka jako kupujący zawarła z podmiotem niepowiązanym z Emitentem przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) i warunkową umowę sprzedaży ("Umowa Warunkowa”) nieruchomości położonych w Krakowie przy ul. Centralnej („Nieruchomości”). Łączna cena nabycia obu Nieruchomości na Pierwszym z nich jest dzierżawa przedsiębiorstwa. Wówczas umowa powinna zachować formę pisemną z podpisami notarialnie poświadczonymi (art. 75(1) k.c.). Niezachowanie tej formy powoduje, że umowa dzierżawy jest nieważna. Drugim wyjątkiem jest dzierżawa nieruchomości (stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, art. 660 k.c.). Wymogiem ważności umowy przyrzeczonej, któremu musi odpowiadać umowa przedwstępna, by wywołała ona skutek silniejszy, jest zachowanie formy (ad solemnitatem) zastrzeżonej przez ustawę lub strony. Przykład: dla ważności umowy sprzedaży nieruchomości niezbędne jest zawarcie jej przez strony w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych analizach dokumentów i umów na rynku nieruchomości. Pomagamy także przyszłym nabywcom mieszkań podpisać bezpieczną umowę deweloperską. Jeżeli potrzebujesz pomocy w analizie umowy deweloperskiej, skontaktuj się z nami pod numerem: 797 014 014 lub napisz maila na adres: kontakt rU6AAD. Zarząd DEVELIA („Emitent”) informuje, że w dniu r. Spółka jako kupujący zawarła z podmiotem niepowiązanym z Emitentem przedwstępną warunkową umowę sprzedaży („Umowa Przedwstępna”) i warunkową umowę sprzedaży ("Umowa Warunkowa”) nieruchomości położonych w Krakowie przy ul. Centralnej („Nieruchomości”). Łączna cena nabycia obu Nieruchomości na dzień zawarcia umowy została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT tj. kwotę brutto. Przedmiotem Umowy Przedwstępnej jest prawo własności nieruchomości gruntowej o powierzchni 5,8957 ha („Nieruchomość 1”). Cena za Nieruchomość 1 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należy podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł brutto („Cena za Nieruchomość 1”). Zgodnie z postanowieniami Umowy Przedwstępnej, Cena za Nieruchomość 1 zapłacona zostanie w częściach, w wysokościach i terminach wskazanych w tej umowie. Cena za Nieruchomość 1 będzie podlegała ewentualnej waloryzacji, w zakresie części niezapłaconej w dniu zawarcia Umowy Przeniesienia Nieruchomości 1, w przypadku spełnienia przyczyny waloryzacji, na zasadach i terminach wskazanych w Umowie Przedwstępnej. Przedmiotem Umowy Warunkowej jest prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej o powierzchni ha (”Nieruchomość 2”). Cena za Nieruchomość 2 została określona na kwotę zł netto, powiększona o należny podatek od towarów i usług VAT, tj. kwotę zł („Cena za Nieruchomość 2”). Umowa przeniesienia Nieruchomości, w wykonaniu Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Warunkowej, zostanie zawarta przez Strony niezwłocznie po spełnieniu się warunków określonych w tych umowach tj. otrzymaniu oświadczenia o niewykonaniu prawa pierwokupu dotyczącego Nieruchomości 2, o którym mowa w art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w terminie do dnia 26 stycznia 2022 roku. Podstawą przekazania niniejszego raportu jest istotność zdarzenia ze względu na wartość transakcji i działalność Spółki. Niniejszy raport bieżący w ocenie Zarządu Emitenta stanowi informację poufną w rozumieniu art. 7 Rozporządzenia MAR. Podstawa prawna: Art. 17 ust. 1 w zw. z art. 7 ust. 1 a), ust. 2, 3 i 4 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) Nr 596/2014 z dnia 16 kwietnia 2014 roku w sprawie nadużyć na rynku (rozporządzenie w sprawie nadużyć na rynku) uchylające dyrektywę 2003/6/WE Parlamentu Europejskiego i rady i dyrektywy Komisji 2003/124/WE, 2003/125/WE i 2004/72/WE („Rozporządzenie MAR”) w związku z art. 2 i 3 Rozporządzenia Wykonawczego Komisji (UE) 2016/1055 z dnia 29 czerwca 2016 r. ustanawiającego wykonawcze standardy techniczne w odniesieniu do technicznych warunków właściwego podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych i opóźniania podawania do wiadomości publicznej informacji poufnych zgodnie z rozporządzeniem Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) nr 596/2014. Warunkowa umowa sprzedaży udziałów albo warunkowa przedwstępna umowa sprzedaży udziałów jest często wykorzystywane w praktyce transakcji M&A. Przy takich konstrukcjach przejściowych pojawia się naturalne pytanie o to, co się stanie jeżeli sprzedający, w okresie zanim ziściły się warunki zawieszające, nielojalnie postanowi sprzedać udziały osobie trzeciej? Czy poszkodowanemu inwestorowi przysługują jakieś instrumenty ochronne? Odpowiedź na wyżej postawione pytanie nie jest niestety łatwa. Nie ulega wątpliwościom, że niedoszłemu nabywcy przysługiwać będzie względem nielojalnego kontrahenta roszczenie o zapłatę odszkodowania. Problemem będzie jednak określenie wysokości odszkodowania. Z jednej strony, rzeczywistą stratę jaką poniósł nabywca stanowią koszty związane z organizacją transakcji (audyty, obsługa prawna, taksy notarialne, wnioski do organów publicznych itp.). Natomiast szkoda w postaci zysków nieosiągniętych w związku z niezrealizowana inwestycją będzie miała charakter mocno hipotetyczny, a tym samym trudny do wykazania przed sądem. W tym zakresie niewątpliwym ułatwieniem byłoby posłużenie się zryczałtowaną kwotą kary umownej. Niezależnie jednak od ewentualnych roszczeń odszkodowawczych powstaje pytanie, czy istnieje możliwość wymuszenia transferu udziałów pomimo rozporządzenia nimi na rzecz osoby trzeciej? Przepisy polskiego prawa cywilnego przewidują ciekawą regulację służącą ochronie osoby, na rzecz której dokonano warunkowego rozporządzenia. Chodzi o ochronę tzw. ekspektatywy prawa czyli prawnie uzasadnionego oczekiwania, iż dane prawo się pozyska. Ochronę taką przewiduje art. 92 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym ziszczenie się warunków zastrzeżonych dla rozporządzenia określonym prawem niweczy wszelkie czynności, które udaremniałyby lub ograniczały to rozporządzenie. Tym samym warunkowa umowa sprzedaży chroniłaby inwestora przed wszelkimi nielojalnymi transferami, które miałyby miejsce pomiędzy zawarciem umowy warunkowej, a ziszczeniem się warunków (o ile warunki by się ziściły). Na pierwszy rzut oka może się wydawać, że wspomniana regulacja chroni potencjalnego inwestora w pełni i nie ma on czym się martwić. Niemniej jednak z zastosowaniem takiej ochrony ekspektatywy są dwa problemy. Po pierwsze chroni ona tylko rozporządzenia dokonane pod warunkiem. Oznacza to, że na art. 92 § 1 możemy się powołać tylko jeżeli została zawarta warunkowa umowa sprzedaży. Jeżeli zaś skorzystano z konstrukcji warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży – przepis ten nie znajdzie zastosowania. Drugim ograniczeniem jest nie-do-końca jasne brzmienie art. 92 § 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wskutek czynności nielojalnego sprzedającego prawa miałyby zostać nabyte przez osobę trzecią – stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie osób w dobrej wierze, które dokonały czynności z osobą nieuprawnioną. Z tym właśnie „odpowiednim” stosowaniem przepisów mamy duży problem. Wynika on z faktu, iż w polskim prawie nie ma przepisów chroniących nabywcę udziałów w spółce z w dobrej wierze. Innymi słowy, polskie prawo nie umożliwia nabycia udziałów od osoby nieuprawnionej. Taka ochrona występuje natomiast w przypadku nabycia ruchomości w dobrej wierze (o ile ruchomości wydano) jak i nabycia nieruchomości w dobrej wierze od osoby, która figuruje w księdze wieczystej nieruchomości. W związku z tym można się zastanawiać, czy nabywca udziałów w dobrej wierze nie jest chroniony (bo nie ma takich przepisów dotyczących udziałów w spółce z czy też powinien być chroniony przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o ruchomościach? Nie znalazłem żadnego publicznie dostępnego orzeczenia, które odpowiadałoby na to pytanie. Oznacza to, że kwestia o olbrzymim znaczeniu dla praktyki transakcyjnej, która może rodzić potencjalnie znaczące spory korporacyjne nie trafiła jeszcze pod osąd. Istotna jest okoliczność, czy roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej zostanie wpisane do księgi wieczystej nieruchomości. Kwestie te naświetla jeden z najnowszych wyroków Sądu Najwyższego. W księdze wieczystej Jeśli upadły „przeżyje” upadłość, a bywa tak, gdy np. spłaci długi, to umowa przedwstępna niejako odżywa i wiąże na nowo strony, chyba że nieruchomość syndyk sprzeda w trakcie upadłości. Marek i Małgorzata W. 25 lutego 2005 r. zawarli ze Spółdzielnią Spożywców umowę przedwstępną (notarialną) na sprzedaż im działki, a na poczet ceny wpłacili sprzedającemu 30 tys. zł. Do zawarcia umowy przyrzeczonej w przewidzianym terminie (cztery miesiące) jednak nie doszło (może z powodu upadłościowych kłopotów, może ze względu na zwyżkę cen nieruchomości), ale kupujący uzyskali wpis w księdze wieczystej nieruchomości swojego roszczenia o zawarcie umowy sprzedaży i przeniesienie własności. Tymczasem po kilku miesiącach ogłoszona została upadłość spółdzielni (likwidacyjna), ale dość szybko postępowanie upadłościowe zakończono, a spółdzielnia odzyskała prawo dysponowania majątkiem, w szczególności nieruchomością, którą W. chcieli nabyć. Rozbieżne stanowiska Wcześniej syndyk odmówił im sprzedania nieruchomości, zaproponował natomiast zwrot zaliczki, ale ci odmówili przyjęcia, wystąpili natomiast z pozwem o zobowiązanie spółdzielni do zawarcia z nimi umowy przyrzeczonej. Sądy niższych instancji przyjęły rozbieżne stanowiska (choć same fakty były poza sporem). Sąd rejonowy uznał, że ponieważ sporna nieruchomość nie została sprzedana w toku postępowania upadłościowego, to stanowi nadal własność spółdzielni, więc powinna ona wykonać obowiązki z umowy przedwstępnej i nieruchomość sprzedać. Z kolei Sąd Okręgowy był zdania, że zobowiązanie (dług niepieniężny) pozwanej do zawarcia umowy sprzedaży zamieniło się wraz z ogłoszeniem upadłości w zobowiązanie pieniężne w kwocie 30 tys. zł, która zresztą została zaoferowana powodom przez syndyka. Ta zmiana stosunku prawnego łączącego strony zachowuje aktualność także po zakończeniu postępowania upadłościowego. Zatem roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej wygasło. Sąd Najwyższy (sygn. akt II CSK 112/11) nie podzielił tego stanowiska, uchylił wyrok SO i oddalił apelację spółdzielni, w efekcie ostał się jako prawomocny i ostateczny wyrok SR nakazujący spółdzielni zawarcie umowy przyrzeczonej. SN (sędzia sprawozdawca Agnieszka Piotrowska) przypomniał, że zgodnie z art. 92 ust. 2 prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Zobowiązanie upadłego do przeniesienia własności nieruchomości, wynikające nie tylko zresztą z umowy przedwstępnej, ale też np. umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości czy zapisu testamentowego, jako niepieniężne też podlegają tej regule. Waga wpisu Inaczej jest jednak, gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione przed ogłoszeniem upadłości w księdze wieczystej. Prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej wygasają dopiero na skutek sprzedaży nieruchomości w toku upadłości (art. 313 ust. 2 pr. upadł.). Sprzedaż nieruchomości powoduje nie tylko wygaśnięcie praw i roszczeń ujawnionych przez wpis do księgi, ale też nieujawnionych w niej, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi (w postępowaniu upadłościowym). Ma to ten skutek, że w miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeśli jednak, jak w tej sprawie, w toku postępowania upadłościowego nieruchomość nie zostanie sprzedana, to roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej, wpisane do działu III księgi wieczystej, może być po zakończeniu upadłości egzekwowane od byłego upadłego. Umowę przedwstępną podpisuje się wówczas, gdy transakcji nie można sfinalizować natychmiast. Zwykle dzieje się tak, gdy sprzedający chce jeszcze jakiś czas mieszkać w danej nieruchomości czy oczekuje na decyzję o warunkach zabudowy, kupujący chce ją nabyć na kredyt, nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, są wobec niej roszczenia, konieczne jest przeprowadzenie podziału nieruchomości, lub oczekiwanie na decyzję o warunkach to właśnie w umowie przedwstępnej obie strony transakcji zobowiązują się do finalizacji transakcji po ustąpieniu przeszkód i ustalają w niej wiele istotnych szczegółów. Źle skonstruowana może być powodem kłopotów, dobrze gwarantuje, że umowa sprzedaży będzie tylko formalnością. Nawet podpisując ją u notariusza warto wiedzieć na co zwrócić uwagę. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna i sposób dochodzenia odszkodowania za jej naruszenie > Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przede wszystkim ma zagwarantować zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, której podpisanie w danym momencie nie jest z jakichś przyczyn możliwe albo dogodne. Reguluje ją art. 389 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, w szczególności przedmiot umowy i cenę nieruchomości. Co to oznacza w praktyce? Jak określić strony umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości Zanim dojdziemy do opisu przedmiotu i jego ceny, należy precyzyjnie określić strony i przedmiot sprzedaży. Jeśli nieruchomość ma nabyć jedna osoba, to ona jest stroną umowy. Jeśli rodzice kupują mieszkanie dla syna, to może okazać się, że stroną będzie tylko on, lub cała trójka. Jeśli sprzedawana nieruchomość jest własnością wspólną małżonków, to oboje powinni być stroną umowy. Dane zamieszczone w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości mają pozwolić jednoznacznie zidentyfikować strony. Czytaj w LEX: Umowa przedwstępna po nowelizacji kodeksu cywilnego > Osoby fizyczne zwykle podają: imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL. Osoby prawne: adres siedziby, NIP oraz dane osoby reprezentującej dany podmiot. Dane te warto sprawdzić w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej (prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą) lub w Krajowym Rejestrze Sądowym (spółki). Czytaj w LEX: Sprzedaż nieruchomości przez przedsiębiorcę - sposoby optymalnego rozliczenia PIT > Określenie ceny i sprzedawanej nieruchomości Kolejnym istotnym elementem umowy jest cena oraz termin i sposób jej zapłaty. Sprzedaż ma charakter odpłatny, dlatego tak ważne jest określenie ceny. Istotne jest również szczegółowe określenie przedmiotu sprzedaży, i nie chodzi tu tylko o metraż czy położenie. W przypadku mieszkania, trzeba ustalić, czy jest to lokal samodzielny, czy wraz z piwnicą i miejscem postojowym. W przypadku działki należy określić, czy jest zabudowana czy nie, jakie jest jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy jest uzbrojona działka, czy ma pozwoleniem na budowę. Informacje te powinny być udokumentowane np. wypisem z księgi wieczystej, ewidencji gruntów. Niezależnie od rodzaju nieruchomości sprzedający powinien oświadczyć, że nie jest ona obciążona prawami rzeczowymi i roszczeniami osób trzecich, musi też przedstawić akt notarialny potwierdzający jego prawo do nieruchomości. Czytaj w LEX: Wycena nieruchomości > Co do zasady w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości warto wymienić dokumenty, które strony sobie okazują i ująć wszystkie dodatkowe ustalenia oraz warunki, od których zależy zawarcie ostatecznej umowy. Od ubiegającego się o kredyt klienta bank może zażądać także określenia stanu, w jakim mieszkanie ma być przekazane. Czytaj w LEX: Opodatkowanie przychodów ze sprzedaży nieruchomości na przykładach > Co z terminem umowy przyrzeczonej Zalecane jest również wskazanie terminu, w którym ma nastąpić zawarcie umowy przyrzeczonej. Może to być konkretna data albo przedział czasowy, czy też zdarzenia, np. tydzień po otrzymaniu decyzji kredytowej, pozwolenia na budowę, itp. Zgodnie z art. 389 § 2 jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W przypadku, gdy obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, wówczas strony wiąże termin wyznaczony tą z nich, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli jednak w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia. Czytaj w LEX: Uchybienia formalne aktów notarialnych > Zadatek czy zaliczka oto jest pytanie Przy zawieraniu przedwstępnej umowy sprzedaży pojawia się problem wpłacenia części kwoty, co też ma gwarantować sfinalizowanie transakcji. I tu zawsze pojawia się pytanie, czy lepsza jest zaliczka, czy zadatek. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży i może być zwrotna. Zadatek natomiast pełni funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy. Ma realny wpływ na jej trwałość i wzmocnienie postanowień. Wysokość zadatku może być dowolna, zwyczajowo jednak wynosi 10 procent ustalonej ceny nieruchomości. Następstwa prawne wpłacenia zadatku i zaliczki są zatem całkowicie różne. Czytaj w LEX: Zadatek a zaliczka > Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli umowa przyrzeczona sprzedaży dojdzie do realizacji, wówczas zadatek jest zaliczany na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeśli jednak kupujący odstąpi od podpisania przyrzeczonej umowy, traci zadatek. Sprzedający zwraca zadatek jedynie, gdy: obie strony rozwiązały umowę, niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, obie strony ponoszą odpowiedzialność. Zgodnie z regułą cywilistyczną zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczenia terminu dodatkowego odstąpić od umowy i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała - może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Natomiast wpłacona zaliczka zostaje zaliczona na poczet należnego świadczenia, w przeciwnym razie strona może domagać się jej zwrotu oraz naprawienia szkody. Reasumując, zadatek zabezpiecza wykonanie umowy, a zaliczka jest jedynie częścią zapłaconej ceny przedmiotu umowy sprzedaży. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji. Tak orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z 20 marca 2014 r. (II CSK 292/13). Powódka wniosła pozew do sądu, ?w którym domagała się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli ?w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości. Wskazała, że do zawarcia takiej umowy pozwani zobowiązali się w umowie przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego. Wobec oddalenia powództwa powódka wniosła apelację, której sąd apelacyjny nie uwzględnił. Wskazał on, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli ocenia się treść umowy przedwstępnej w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia roszczenia umowy przyrzeczonej. W ocenie tego sądu umowa przedwstępna była nieważna i nie mogła stanowić podstawy do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej z powodu braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Tym samym naruszony został art. 599 § 2 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, to sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Wobec braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu umowa przyrzeczona nie mogła być skutecznie zawarta wobec nieważności samej umowy przedwstępnej. Powódka wniosła skargę kasacyjną, wskazując, że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. Sąd Najwyższy podzielił stanowisko powódki. Podkreślił, że ustawowe prawo pierwokupu nie jest elementem przedmiotowo istotnym przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniu i który wpływa na sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Dlatego brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej postanowienia ?w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu bądź brak wskazania skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa nie powoduje nieważności umowy przedwstępnej. —Jarosław Hein Komentarz autora Jarosław ?Hein, adwokat i associate ?partner w gliwickim biurze?Rödl & Partner W kwestii poruszonej w komentowanym wyroku brak jest w orzecznictwie jednolitego stanowiska. Zgodnie z jednym z wyrażanych poglądów – zaprezentowanym w ww. wyroku – który odwołuje się do wykładni literalnej art. 599 § 2 oraz do jego szczególnego charakteru, cytowany przepis dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży, a nie przedwstępnej umowy sprzedaży, wobec czego nie wpływa na jej ważność. W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości sąd ustala bowiem treść tej umowy z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży nie musi się ograniczać wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających z umowy przedwstępnej (tak również np. wyrok SN ?z 24 listopada 2009 r., V CSK 163/09). Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona, ?i to z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego – wówczas jest pole do uwzględnienia ewentualnych ograniczeń wynikających z art. 599 § 2 Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza, że zobowiązanie ?z umowy przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących przepisów. Zgodnie z drugim, odmiennym poglądem, warunek w postaci nieskorzystania przez uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu (bądź wskazanie skutków skorzystania przez uprawnionego z tego ustawowego prawa), jako warunek prawny, którego niezachowanie powoduje bezwzględną nieważność umowy, stanowi element przedmiotowo istotny umowy. Z tego ?względu w świetle wymagań z art. 389 dotyczących treści umowy przedwstępnej przedmiotowy warunek musi się w umowie przedwstępnej znaleźć pod rygorem jej bezwzględnej nieważności. Za przyjęciem takiego stanowiska przemawia to, że gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną. Prawo nie może zatem dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie ?w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej ?(tak np. wyrok SN z 21 stycznia 2010 r., I CSK 239/09). Pogląd taki wypływa ze stanowiska, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną czy też sama umowa przyrzeczona musi się ściśle pokrywać ?z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej. Wydaje się zatem, że mimo wydania przez Sąd Najwyższy komentowanego wyroku, istniejąca rozbieżność poglądów odnośnie do konieczności zamieszczenia w treści umowy przedwstępnej sprzedaży warunku prawa pierwokupu skutkować będzie w praktyce gospodarczej umieszczaniem w treści umowy przedwstępnej warunku z art. 599 § 2

umowa przedwstępna warunkowa sprzedaży nieruchomości